10月25日，惠及1.5億人口的存量房貸下調(diào)將完成首次批量調(diào)整，包括廣州在內(nèi)的全國(guó)大部分地區(qū)存量房貸利率都將下調(diào)至LPR-30BP。根據(jù)10月21日公布的最新數(shù)據(jù)，5年期以上LPR報(bào)價(jià)為3.6%，據(jù) “LPR-30個(gè)基點(diǎn)”計(jì)，利率為3.3%。記者了解到，本輪調(diào)整僅調(diào)整LPR加減點(diǎn)，不同時(shí)進(jìn)行貸款重定價(jià)。也就是說(shuō)，貸款重定價(jià)日（借款人與銀行約定利率調(diào)整的日期）未到，LPR值不會(huì)進(jìn)行重定價(jià)，仍沿用原有LPR值。
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降息須以改變市場(chǎng)預(yù)期為施力點(diǎn)，才能有效發(fā)揮貨幣政策作用
10月25日全國(guó)大部分地區(qū)存量房貸利率批量下調(diào)30個(gè)基點(diǎn)（BP），這一政策舉措無(wú)疑為眾多貸款人帶來(lái)了實(shí)質(zhì)性的減負(fù)效果。同時(shí)，政策制定者期望通過(guò)此舉穩(wěn)定存量房貸規(guī)模，減少因利率過(guò)高而導(dǎo)致的提前還款潮，進(jìn)而維護(hù)銀行的房貸業(yè)務(wù)穩(wěn)定。而此舉更深層次的意義在于，降息旨在提升樓市的流動(dòng)性，促進(jìn)樓市回暖和房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。但是，降息作為貨幣政策的一種價(jià)格工具，其效果的發(fā)揮并非孤立存在，不但存在明顯的局限性，還與市場(chǎng)預(yù)期緊密相關(guān)。以降息為抓手，促進(jìn)市場(chǎng)預(yù)期改善才是此輪貨幣政策應(yīng)有的著力點(diǎn)。
一、降息發(fā)揮作用的實(shí)質(zhì)：推動(dòng)居民加杠桿
降息的直接作用是降低資金成本，刺激貸款需求。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，這意味著購(gòu)房者可以以更低的成本獲得貸款，進(jìn)而增加購(gòu)房的意愿和能力。然而，降息本身并不足以直接推動(dòng)樓市回暖，它更多地是提供了一個(gè)有利于購(gòu)房者加杠桿的市場(chǎng)環(huán)境。要真正發(fā)揮降息的作用，還需要購(gòu)房者愿意并能夠增加貸款，即加杠桿。
二、居民加杠桿的前提：市場(chǎng)預(yù)期的改善
樓市是一個(gè)典型的“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”市場(chǎng)。購(gòu)房者的購(gòu)房決策往往受到市場(chǎng)預(yù)期的深刻影響。當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲時(shí)，購(gòu)房者傾向于積極入市，甚至不惜加杠桿購(gòu)房；而當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)將下跌或保持穩(wěn)定時(shí)，購(gòu)房者則可能持幣觀(guān)望，甚至提前還款以減少負(fù)債，此時(shí)降息很難提升居民加杠桿的意愿。因此，居民加杠桿的前提是市場(chǎng)預(yù)期的改善。只有當(dāng)購(gòu)房者對(duì)未來(lái)樓市持有樂(lè)觀(guān)預(yù)期時(shí)，他們才會(huì)愿意增加貸款，推動(dòng)樓市回暖。
三、預(yù)期下行之下，樓市無(wú)法獨(dú)樹(shù)一幟
如果說(shuō)經(jīng)濟(jì)上行期樓市是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿χ坏脑?huà)，那么在預(yù)期下行的情況下，樓市無(wú)法擺脫經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本面的影響而獨(dú)樹(shù)一幟，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和預(yù)期的改善是樓市預(yù)期改善的基礎(chǔ)和前提。當(dāng)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力時(shí)，居民收入預(yù)期不穩(wěn)定，就業(yè)環(huán)境惡化，這些因素都會(huì)直接影響購(gòu)房者的購(gòu)房能力和意愿，更不要說(shuō)加杠桿了。因此，要改善樓市預(yù)期，必須先從宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)層面入手，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提升居民收入水平和就業(yè)質(zhì)量。
四、降息局限性：無(wú)法單獨(dú)解決市場(chǎng)預(yù)期問(wèn)題
盡管降息可以降低資金成本，刺激貸款需求，但降息本身并不能解決市場(chǎng)預(yù)期問(wèn)題。在預(yù)期下行的情況下，即使降息幅度再大，也可能無(wú)法激發(fā)購(gòu)房者的購(gòu)房熱情和提升其購(gòu)房意愿。因?yàn)橘?gòu)房者更關(guān)注的是未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)和自身的經(jīng)濟(jì)狀況，而非當(dāng)前的貸款利率。因此，僅僅依靠降息是不夠的，必須通過(guò)多種手段綜合施策，改善市場(chǎng)預(yù)期。
五、精準(zhǔn)降息，多措并舉，以貨幣政策為抓手促進(jìn)市場(chǎng)預(yù)期有效改善
在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，降息作為貨幣政策的重要工具，對(duì)于促進(jìn)市場(chǎng)預(yù)期的改善具有深遠(yuǎn)的意義。不過(guò)，降息并非簡(jiǎn)單的利率下調(diào)，而是需要精準(zhǔn)施策，與其他政策措施協(xié)同作用，才能真正達(dá)到改善預(yù)期的效果。
1、精準(zhǔn)降息，差異化實(shí)施
降息政策應(yīng)針對(duì)不同行業(yè)、不同地區(qū)和不同群體實(shí)行差異化策略。例如，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是剛需和改善型購(gòu)房需求，可適當(dāng)加大降息力度，降低貸款成本，激發(fā)市場(chǎng)活力。同時(shí)，對(duì)于中小企業(yè)和創(chuàng)新型企業(yè)，也應(yīng)給予更多的利率優(yōu)惠，以支持其發(fā)展和創(chuàng)新。在實(shí)施降息時(shí)，要注重政策的透明度和可預(yù)期性。通過(guò)官方渠道及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布降息信息，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，避免市場(chǎng)恐慌和誤解。
2、加強(qiáng)政策協(xié)同，形成合力
降息政策需要與財(cái)政政策、產(chǎn)業(yè)政策等形成有效協(xié)同，共同作用于市場(chǎng)預(yù)期的改善。例如，在降息的同時(shí)，可以加大財(cái)政支出的力度，支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)等領(lǐng)域的投資，提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力。同時(shí)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)資金流向新興產(chǎn)業(yè)和高端制造業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。此外，還應(yīng)加強(qiáng)金融監(jiān)管，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。在降息過(guò)程中，要密切關(guān)注金融市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處置潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，確保金融市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展。
3、完善金融市場(chǎng)體系，提高傳導(dǎo)效率
一個(gè)高效、開(kāi)放的金融市場(chǎng)體系是降息政策有效傳導(dǎo)的關(guān)鍵。因此，應(yīng)加快金融市場(chǎng)的改革和發(fā)展，提高金融市場(chǎng)的深度和廣度。例如，可以推動(dòng)利率市場(chǎng)化改革，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的定價(jià)能力和風(fēng)險(xiǎn)管理水平；加強(qiáng)金融基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高金融市場(chǎng)的透明度和流動(dòng)性；推動(dòng)金融創(chuàng)新和金融科技的發(fā)展，提高金融服務(wù)的效率和便捷性。
4、加強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)期管理，引導(dǎo)理性預(yù)期
市場(chǎng)預(yù)期是影響降息政策效果的重要因素。因此，應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)期管理，通過(guò)媒體宣傳、專(zhuān)家解讀等方式，引導(dǎo)公眾理性看待降息政策，避免過(guò)度解讀和誤讀。同時(shí)，要密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和公眾情緒的變化，及時(shí)調(diào)整政策方向和力度，確保政策能夠順應(yīng)市場(chǎng)變化和公眾需求。
5、建立健全反饋機(jī)制，持續(xù)優(yōu)化政策
降息政策的實(shí)施效果需要通過(guò)反饋機(jī)制進(jìn)行監(jiān)測(cè)和評(píng)估。因此，應(yīng)建立健全降息政策的反饋機(jī)制，及時(shí)收集和分析政策實(shí)施過(guò)程中的問(wèn)題和困難，為政策的調(diào)整和完善提供依據(jù)。同時(shí)，要鼓勵(lì)公眾積極參與政策反饋，提出寶貴的意見(jiàn)和建議，共同推動(dòng)政策的不斷完善和優(yōu)化。在具體實(shí)施中，可以通過(guò)建立專(zhuān)門(mén)的政策反饋平臺(tái)、開(kāi)展問(wèn)卷調(diào)查、召開(kāi)座談會(huì)等方式，廣泛收集公眾對(duì)降息政策的意見(jiàn)和建議。對(duì)于反饋中反映的問(wèn)題和困難，要及時(shí)進(jìn)行研究和分析，提出解決方案和改進(jìn)措施。
綜上所述，以降息為抓手促進(jìn)市場(chǎng)預(yù)期改善需要精準(zhǔn)施策、多措并舉。通過(guò)差異化降息、政策協(xié)同、完善金融市場(chǎng)體系、加強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)期管理和建立健全反饋機(jī)制等措施，可以推動(dòng)降息政策更好地發(fā)揮效果，促進(jìn)市場(chǎng)預(yù)期的改善和推動(dòng)樓市的真正回暖、房地產(chǎn)行業(yè)的真正復(fù)蘇，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。
財(cái)富Plus網(wǎng)友：張學(xué)員
今天是之前公布的降低存量房貸利率落實(shí)的日子。根據(jù)之前公布的政策，今天存量房貸利率可以降一大截，但是根據(jù)不同城市和不同買(mǎi)房日期時(shí)候的利率政策，并不是所有人都能降到最低的并非3.3%，畢竟不同人群，LPR加減點(diǎn)并不一致。但是不管怎么樣，之前幾年高利率買(mǎi)房人群，這個(gè)時(shí)候可以稍微減輕一些負(fù)擔(dān)了。而對(duì)銀行來(lái)講，可能提前還貸人群也會(huì)少一些，銀行貸款利潤(rùn)能夠保得住些。不過(guò)，在銀行存款利率和市場(chǎng)上理財(cái)產(chǎn)品收益率還是低于貸款利率的當(dāng)下，可能還是會(huì)有一大批人想要提前還貸。