上期評論“回購商品房”的文章發(fā)出后，官方又一天內(nèi)連發(fā)了四個大招（5.17新政），素材多到說不完。
1、下調(diào)首套房首付比例至15%，二套房25%。
2、個人住房公積金利率下調(diào)0.25%至2.85%。
3、取消利率政策底，下放權(quán)力，重磅政策將應出盡出。
4、央行設(shè)立3000億保障性住房再貸款。
這幾天，不少大V都改口了，有人說“歷史性的拐點到來了”，有人說“打爆樓市空頭”，還有人說，“現(xiàn)在就是入場的最佳時機”。
各大媒體也是瘋狂輸出“房價即將見底，快點抄底”的理念。
重重利好之下，深圳樓市是第一個火爆的。
昨天（5.19）深圳熱銷的新聞滿天飛，據(jù)說周末一天的帶看量，創(chuàng)下四年新高，置業(yè)顧問又開始忙得顧不上吃飯了。中介平臺顯示，周末兩天深圳的成交量直接翻倍了，有人預估深圳5月的成交量將破萬。與此同時，開發(fā)商收回優(yōu)惠、宣布漲價的戲碼，又開始上演了。
一句話總結(jié)，樓市氣氛組，已經(jīng)先嗨起來了。
后臺很多人私信我，是不是到了該出手的時候了？
對于房地產(chǎn)，我一直以來的看法都是，政策僅能做到錦上添花，絕不能一夜之間把市場拉起來，更做不到短期內(nèi)買賣雙方市場互換。所以那些聽風就是雨的開發(fā)商，如果自身沒有實力，現(xiàn)在敢逆風漲價，最后一定是搬起石頭砸自己的腳。
今天的文章，我想整體回顧一下這段時間出手救市的立場，即了解內(nèi)在運行機制，以及分析一下這套組合拳之后，接下來市場將出現(xiàn)的變化。
首先要明確的是，近期重磅政策密集出臺，背景一方面是市場跌勢難止：5.17日國家統(tǒng)計局公布了4月份70個大中城市的二手房房價指數(shù)，69城下跌，僅有昆明一城上漲。
房市嚴格遵循“買漲不買跌”的邏輯，照這么跌下去，買家會越來越少，房子會越來越難賣，俗稱市場會進入“有價無量”時代。而房子凝結(jié)了中國絕大部分的財富，房地產(chǎn)更是內(nèi)需之母，這種局面不打破，后果將是難以承受的。事已至此，中央層面已經(jīng)沒有退路了，只能放出組合拳救市。
細算一下，最近幾年買房真的虧麻了，以北京為例，4月房價同比下跌5%，且利息在5%左右，實際上北京大部分房子的租售比都低于2%，也就是說房東每年虧損在8%左右。
最近聽到一種新奇的說法，令人我大為震驚：竟然有人在反向炒房價，以前是炒高，現(xiàn)在是炒低——即把房子賣了再買回來，小紅書上有人發(fā)帖稱，200萬賣的，一年后以140萬買回同小區(qū)更好的樓層，一年小賺五六十萬。
另一方面，錢在金融系統(tǒng)放不出來，銀行都快被逼瘋了。這從近一年的商業(yè)銀行多次下調(diào)定期利率、居民存款暴增、銀行凈息差不斷下行等，可見一斑。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-4月個人按揭貸款同比下降近40%，更多的數(shù)據(jù)我就不貼了，聚焦到房貸層面，則是貸少還多。而且去年和今年一季度，都出現(xiàn)了房貸余額負增長的情況，這說明提前還貸的勢頭依舊很兇猛。過去銀行是躺在房貸上吸血，現(xiàn)在則是全行業(yè)打響了息差保衛(wèi)戰(zhàn)。
這里插一句，本月LPR利率保持不變，這意味著此番調(diào)降后，新購買首套房貸利率和存量房貸利率的利差再一次擴大至1%了，也即是說，接下來很多人又要謀劃著換貸了，除非存量房貸也跟著調(diào)降。
實際上，過去三年經(jīng)營貸已經(jīng)由12萬億猛增至25萬億了，按通常三年期限來說，今年開始經(jīng)營貸面臨大規(guī)模的續(xù)貸。續(xù)貸需要重新評估資產(chǎn)，由于房產(chǎn)價值普遍下降，貸款正常情況下會減少，貸款人需要補足差額。估值下降導致抵押資產(chǎn)縮水，商業(yè)銀行不良率也會上升。
其次，本輪救市，到底在救什么？換句話說，組合拳新政，到底釋放了怎樣的能量？
房地產(chǎn)冷與熱，房價漲與跌，本質(zhì)都是由供應（賣不掉）和需求（沒人買）影響的。這幾年房地產(chǎn)沒人買單，問題出在需求端，即買盤大幅萎縮。
原因籠統(tǒng)來說，就是經(jīng)濟增速下降后，居民部門的就業(yè)和收入也出現(xiàn)了問題，購買力驟降。當然了，這其中還有爛尾樓勸退，房價下跌更沒人買的原因。
以前救市，基本都是圍繞供應端發(fā)力，是在救開發(fā)商和銀行，本輪救市則是供應端和需求端同時干預：降利率、降首付，以及新增特別國債回購商品房，還有前不久住建部提到的以商品房庫存決定供地指標，是雙管齊下，降低利率和首付比例，吸納更多需求入場；回購商品房、嚴控供地指標，則是減少市場供應。
我兩年前就在聲嘶力竭呼吁的事情，今天終于有了回應。首先要為政策的疾風驟雨點贊，拋開作用先不說，至少現(xiàn)在是在需求端發(fā)力了，是名義上為買房人讓利了，而不是延續(xù)此前的“添油戰(zhàn)術(shù)”，病急亂投醫(yī)。
這套組合拳打出后，哪些群體最可能買房？
我們不妨分析一下，這套組合拳對誰影響比較大。
高凈值人群幾乎沒有影響，因為他們?nèi)钡氖欠科保约胺績r上漲的趨勢，并不缺首付比例和利率層面的仨瓜倆棗。
中等收入人群，影響有限，這類人大多都有房，新政可能會加劇大城市部分年輕人群上車，這類人有實際需求，而且新政確實降低了購房成本。深圳就是最好的例子，新政后，看房成交的主力就是年輕人，成交房源主要以低總價的剛需房為主。
低收入人群，影響很大，低首付政策無疑為經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱的家庭帶來了一線希望。但這類人現(xiàn)在最不應該上車，因為上車成本雖然減少了一個量級，月供支出也上升了一個量級。經(jīng)濟形勢的波動，可能對這些家庭造成致命打擊，甚至可能引發(fā)更大規(guī)模的金融風暴，美國次貸危機的前車之鑒，我們要引以為戒。
