最近一段時間，滬郊樓市活躍度提升，松江大學城板塊更是一匹黑馬。
以商品房國貿海上原墅為例，當年它是上海二批次土拍中以底價成交的項目，市場并不看好。
而如今，不少潛在客戶正摩拳擦掌準備購置這一改善型住宅。要知道按照6.3萬/平米的房地聯動價格，該項目開盤后有可能再次刷新松江新城的新房市場價格。
房子能不能賣得好，固然有戶型結構，功能設計等因素影響，但區位始終是核心要素。
地產大亨李嘉誠有句話，“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”
那么，位于滬郊、地段優勢并不明顯的松江大學城板塊，為何受到購房者青睞？
在城鎮化的后時代，城市發展的底層邏輯逐漸從土地資源為先轉向以人才資源為先轉變。松江大學城有八所高校環繞，十萬師生匯聚，因此市場始終對松江大學城的未來發展抱有一份期待。
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25年前，上海松江大學城奠基，成為松江新城建設的重要組成部分。某種程度上看，大學城建設為松江帶來了被稱作“滬郊第一線”的軌道交通9號線，推動了松江大發展。
當時，城市軌道交通（地鐵）市區建成運營的只有1號線，2號線，3號線還在建設中。郊區建地鐵，在當時不少人看來是“天方夜譚”。客流從哪里來？根據2000年第五次人口普查顯示，松江全區戶籍人口約50萬，常住人口僅64萬，確實人口密度不足。因此，松江修建地鐵的必要性被反復論證，一直到松江大學城落地，可預見會有一大批大學生乘坐地鐵，這才“一錘定音”。
除了地鐵等配套設施，2004年，代表松江區委區政府的大學城服務辦公室和大學園區管委會以及7所大學高校辦公室專門建立“2+7”協商聯席會議制度，從體制機制上促進校地、校企有效溝通，形成規劃整體化、資源共享化、后勤社會化、管理集中化的園區運作模式。
至今，很多人仍懷念當時各大學間優勢互補、強強聯合，共同構建沒有“圍墻”的大學園區的時光。有大學教授感慨，松江大學城剛建立時是沒有圍墻的，各個高校間互聯互通，學分互認，學生能夠到別的學校學習專業課。如今，一些高校內部跨學院都很難，因為不好計算老師的工作量。
松江大學城的高校中，多以文科類專業為主，而松江又是制造業大區，區內金融、法律等服務業崗位有限。這既使得松江大學城培養的大量畢業生外流，又導致居民在松江與中心城區之間的潮汐通勤成為日常。
歸根到底，癥結是地方與大學城發展兩層皮的問題。大學要為區域高質量發展提供強有力的智力支持，而地方應從公共服務、政策服務等方面為高校提供保障。
以世界知名的大學城舊金山為例。舊金山擁有多所知名大學，如斯坦福大學、加州大學伯克利分校、舊金山大學等。大學與硅谷的企業合作密切，如產學研合作，加速了科技成果的轉化和應用，推動了地區經濟的快速發展。
松江大學城某高校教授告訴記者，希望地方政府為高校科研創新提供土地空間支持。
可喜的轉變已經發生。從近年來松江大學城周邊產業發展來看，松江區做了不少卓有成效的探索。比如，為拓展產業空間，松江大學城所在的廣富林街道將多年閑置的空間——松江大學生體育中心裙房，以租賃的方式拿了過來，打造網絡安全產業園。
如今，這塊僅4400平的空間里，有十多家網絡安全企業，正打造“極客谷”信息安全產業園品牌，為大學生提供創業孵化、交流展示、路演培訓等全方位的服務和支持。園區的頭部企業謀樂網絡創始人羅清籃就畢業于東華大學，在松江大學城開啟創業之旅。
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眼下，松江新城建設進入新的窗口期。但相比多年前第一輪松江新城建設，底層邏輯已有所轉變——過去的工業擴張時代走向知識經濟時代，傳統以勞動密集型、土地資源優先的發展模式，正在向技術密集型、吸引人才資源轉變。城市向產城融合方向發展，人本城市的理念逐漸深入人心。
從這個角度看，大學城是松江新城發展的陣眼，有“一招落子滿盤活”的效果。如何趁勢而上？
在松江區一些干部看來，“松江大學城不缺硬件（土地），反而是缺軟件”，相比于楊浦大學城，松江的土地資源是充裕的，但是公共配套設施、雙創氛圍差了不少。而人才資源的特殊性在于其顯著的靈活流動性，要通過高品質的公共配套，吸引和集聚人才。
在經濟社會較高水平發展的當下，青年人的需求呈現出更綜合、更高級的特點，他們傾向于通過選擇城市來實現自己理想的生活方式。
雖然松江有花園城市的美譽，自然和人文景觀薈萃，但在城市公共設施便捷度上仍有差距。比如，廣富林郊野公園、廣富林文化遺址公園等公共中心與軌交站點、常住人口分布不匹配。軌交9號線大學城站和松江新城站與公共中心的空間耦合度不高、與人口集聚地區又有一定距離，站點周邊的商業規模不大、TOD模式不明顯，“出站即中心”尚未形成。
有大學生這樣評價前往松江的公共中心——“步行有點遠、騎車嫌麻煩、打車不值得”。因此，在公共設施的實施度和品質感、公共交通可達性、集群化和特色性打造上，松江仍需補短板。
好在松江正圍繞松江新城規劃，推進“富林城道”商辦區域的招商規劃及業態布局，打造廣富林路文化消費集聚帶。此外，松江印象城二期也在緊鑼密鼓的建設，建成后將成為上海體量最大的商業綜合體。再疊加不斷煥新的文匯路商業街，松江大學城在商業消費方面的短板已經補齊，且努力成為長板。
據廣富林街道黨工委書記姜山介紹，街道正深入推進文匯路學生街的街景改造工程，以店招店牌、墻面立面、綠化小品為改造重點內容，提供連續、開放的創新空間以及濱水開放空間，打造成為具有上海影響力的“最美文匯路”。
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“21世紀什么最貴？人才！”這句經典臺詞出自20年前，馮小剛執導的電影《天下無賊》。20年后的今天，對于上海郊區五個新城來說，這句話依然非常適用。
人才具有高流動性，不是“搶”來的，是因城市的比較優勢產業而留下來。要讓松江大學城的大學生更多愿意留在松江就業，根本上是高質量就業。
產業結構決定著城市的人口結構。近年來，松江著力推進先進制造業與現代服務業兩翼融合。這既是松江城市發展的必由之路，也是作為制造業大區的發展潛力所在。
早在2021年，松江就被確定為國家首批先進制造業和現代服務業融合發展（以下簡稱“兩業融合”）試點單位，是上海及一線城市中唯一入選的行政區。
以工業互聯網企業云漢芯城為例，企業可為中小微企業提供產品技術方案開發、電子元器件采購等全流程一站式服務，從軟件角度服務制造業。該企業招聘了一大批軟件工程師、后臺服務人員，其中不少是松江大學城畢業生。
圍繞兩翼融合，松江主動承接在大學城區域建設“聯合大學科技園”的新機遇，推動高校校區、科技園區、城市社區實現更加有效的“三區聯動”，打造科創需要的應用場景。在具體舉措上，一方面對現有設施進行城市更新復合利用，另一方面規劃建設小試及中試基地，重點支持人工智能、新材料、生物科技等新興產業項目。
比如，推進校企合作，鼓勵企業內設置創新空間。在松江大學城雙創集聚區，深蘭人工智能研究院既可以向前端高校學科鏈賦能，又能與高校攜手探索人工智能最前沿技術。
松江企業飛科電器，近年開拓第二增長曲線，探索整體轉型，打造獨立自主的電商線上渠道。公司近年來招聘了一大批上海視覺藝術學院等松江大學城高校畢業生，這些年輕人很快就展示出直播帶貨能力。
同時，松江區在市職能部門支持下，完善高質量孵化器的建設方案和運營模式，建立從孵化器到加速器到產業園的全生命周期服務模式。新的孵化器將在雙創生態營造、上下游資源整合服務、要素供給等方面提供保障。松江大學城無疑“近水樓臺先得月”。
探索“長三角G60松江大學科創源”高質量發展路徑，是松江大學城發展破題的關鍵。作為松江新城發展牛鼻子，松江大學城“破繭成蝶”涉及多項改革內容、多個結構要素、多層級子系統，是一個復雜的系統工程。據悉，松江區正在做整體規劃方案，有望今年取得實質性進展。
