受重磅政策利好影響，自“十一”國慶假期以來，北京樓盤到訪量快速上升，成交量大幅上漲。位于地鐵郭公莊站僅400米的中海豐和叁號院也吸引了不少的看房者。不過，有著換房計(jì)劃的購房者嚴(yán)女士卻在看房過程中產(chǎn)生了這樣的疑問：項(xiàng)目地下有9號線、房山線兩條地鐵線經(jīng)過，在地鐵高速通過時(shí)，樓棟會(huì)不會(huì)有振動(dòng)噪聲？雖然項(xiàng)目已在地鐵穿行的區(qū)域挖土造湖，這樣能起到阻隔的作用嗎？開發(fā)商在建設(shè)過程中，采取了什么措施來減少地鐵高速穿行時(shí)的干擾？
避開地鐵而“退線”，建高層豪宅
中海豐和叁號院沙盤。
作為中海藏峰系，豐和叁號院有著“千平湖景”“萬平園林”，這似乎成了項(xiàng)目的賣點(diǎn)。但在“千平湖景”的地下是呼嘯而過的高速地鐵，包括地鐵房山線及地鐵9號線，兩條地鐵每天多次往返。
追溯地塊源頭，2023年10月31日，北京豐臺郭公莊2宗涉宅用地進(jìn)行出讓。其中，豐臺區(qū)地鐵9號線郭公莊車輛段項(xiàng)目（三期）1518-614、L08地塊由中海地產(chǎn)以54.4億元競得，溢價(jià)率6.67%，成交住宅樓面價(jià)約為6.25萬元/平方米。據(jù)出讓文件顯示，該地塊屬于R2二類居住用地、A61機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地，建筑規(guī)模約12.47萬平方米。
因?yàn)榈叵掠械罔F穿行的原因，豐和叁號院在設(shè)計(jì)時(shí)，就將地塊分成了東西兩個(gè)部分，其中西邊共有3棟樓，均為四合院，報(bào)價(jià)為8000萬元至近1億元。而東邊則有7棟樓，4棟是25層的高層，3棟為8層的洋房，戶型建面在168-262平方米之間，這一戶型標(biāo)準(zhǔn)也鎖定了其購買人群為“頂級改善”。
從價(jià)格來看，銷售指導(dǎo)價(jià)達(dá)9.2萬元/平方米（上下浮動(dòng)8%）。在豐臺樓市，在地塊面市時(shí)這樣的指導(dǎo)價(jià)格也曾引起市場質(zhì)疑，最終是要用高端產(chǎn)品與價(jià)格匹配。事實(shí)上，中海也將其定位為豪宅，除了四合院外，每套總價(jià)在1500萬至2500萬元之間。
值得關(guān)注的是，雖然豐和叁號院小區(qū)容積率為2.2，但是因?yàn)橐荛_地鐵的“退線”范圍，地塊東部區(qū)域要承載7棟樓座，建筑集中排布，其局部容積率自然會(huì)升高，這就不難理解會(huì)出現(xiàn)25層的高層產(chǎn)品。
據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士表示，地塊下有地鐵通過，這是項(xiàng)目的硬傷，6.25萬元/平方米的樓面價(jià)，原本以為能賣到9.2萬元/平方米，但目前市場是“以價(jià)換量”，單價(jià)也必然大打折扣。每平方米不到3萬元的毛利，對于中海這個(gè)項(xiàng)目來說，“控成本”的壓力會(huì)很大。
在拿地5個(gè)多月后，今年3月，豐和叁號院就開售并已建成了實(shí)景區(qū)。不過，該項(xiàng)目的售樓處并不在現(xiàn)場，而是設(shè)在中海甲叁號院的寫字樓內(nèi)。貝殼財(cái)經(jīng)記者走訪發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目有著自己的銷售團(tuán)隊(duì)，銷售流線都是規(guī)范動(dòng)作，先在售樓處登記看樣板間，隨后在銷售人員帶領(lǐng)下，方能去現(xiàn)場的實(shí)景區(qū)。但無論是在沙盤前介紹項(xiàng)目，還是觀看樣板間的時(shí)候，記者接觸到的銷售人員均未提及地鐵在小區(qū)地塊下穿行一事。在售樓處公示區(qū)域，也未見到相關(guān)提示信息。
“千平大湖”下的震動(dòng)？
對于有意購買豐和叁號院的消費(fèi)者來說，最為關(guān)心還是地下的兩條地鐵線，比如在運(yùn)行時(shí)，會(huì)對這個(gè)豪宅項(xiàng)目產(chǎn)生怎樣的影響？畢竟沙盤的美好與現(xiàn)實(shí)總會(huì)有差距，尤其是一些對噪聲敏感人群更是如此。
眾所周知，地鐵列車運(yùn)行時(shí)對周邊一定范圍內(nèi)建筑造成震動(dòng)和噪聲。比如，地鐵列車運(yùn)行時(shí)車輛對鋼軌產(chǎn)生沖擊，傳遞到軌道結(jié)構(gòu)，再通過隧道結(jié)構(gòu)傳遞到周圍土層，進(jìn)而激發(fā)鄰近建筑或構(gòu)筑物（地面、地下）產(chǎn)生震動(dòng)。
對于住宅類敏感建筑，根據(jù)《城市區(qū)域環(huán)境振動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)》(GB10070-88)，“居民、文教區(qū)”有晝間70dB、夜間 67dB的限值要求。因此，在建筑設(shè)計(jì)過程中，至少也要遵循這一標(biāo)準(zhǔn)。
據(jù)多位參觀過豐和叁號院實(shí)景的業(yè)內(nèi)人士以及購房者表示，在地鐵通過時(shí)，在湖邊的確能感受到震動(dòng)，距離湖邊越遠(yuǎn)干擾越小。但在住宅樓里會(huì)不會(huì)有震感，因?yàn)闃菞澾€在建設(shè)中，未能進(jìn)入，目前還是未知數(shù)。
據(jù)悉，早在2023年7月，豐和叁號院所在地塊出讓前，北京市科學(xué)技術(shù)研究院城市安全與環(huán)境科學(xué)研究所、國家環(huán)境保護(hù)城市噪聲與振動(dòng)控制工程技術(shù)中心對該地塊進(jìn)行了專項(xiàng)研究（以下簡稱“《專項(xiàng)研究》”）。《專項(xiàng)研究》提出，為充分且合理地利用項(xiàng)目地塊土地面積，有必要?jiǎng)澏ㄕ駝?dòng)控制距離，在適宜區(qū)域或采取工程減振措施的條件下開展建筑布局設(shè)計(jì)。
參考目前振動(dòng)實(shí)測及預(yù)測結(jié)果，以67dB作為控制限值要求，上述《專項(xiàng)研究》對豐和叁號院所在地塊的振動(dòng)控制給出了建議：地鐵線路軌道中心線兩側(cè)60米-66米范圍外為敏感建筑適宜建設(shè)區(qū)域，26米-30米范圍內(nèi)不建議建設(shè)敏感建筑；在房山線上行軌道中心線東側(cè)26米-60米、房山線下行軌道中心線西側(cè)30米-60米及9號線東側(cè)30米-66米范圍內(nèi)建設(shè)敏感建筑時(shí)，敏感建筑應(yīng)采用筏板基礎(chǔ)，并進(jìn)行建筑基礎(chǔ)隔振處理。
