商品房“以舊換新”又有了新方式。
2024年10月16日，江蘇省無錫市梁溪區(qū)發(fā)布公告稱，擴(kuò)大以舊換新范圍，增加對(duì)上海、南京等長三角城市范圍內(nèi)存量二手商品住宅的收購。也就是以說，上海、南京等地的二手房可以直接置換無錫的新房。
梁溪區(qū)位于無錫市中北部，屬于無錫市中心，2024年上半年GDP在無錫下轄7個(gè)區(qū)市中排名第四。
梁溪區(qū)官方微信“梁溪發(fā)布”顯示，2024年8月當(dāng)?shù)鼐烷_始嘗試異地商品房以舊換新，當(dāng)時(shí)二手房收購范圍由無錫擴(kuò)展至相鄰的蘇州、常州兩市。
據(jù)央視《新聞直播間》報(bào)道，8月30日，一單用蘇州二手房置換無錫新房的交易簽約，成為全國首單異地商品房“以舊換新”案例。
“國企單位對(duì)國企項(xiàng)目”
南方周末記者以購房者名義咨詢無錫多個(gè)參與以舊換新的樓盤，多名置業(yè)顧問介紹，二手房由第三方評(píng)估公司按照市場(chǎng)價(jià)評(píng)估，最高可抵扣新房總價(jià)的60%。
例如，總價(jià)500萬元的新房，用二手房最高可抵扣300萬元，剩余40%可按無錫現(xiàn)行政策貸款。若二手房總價(jià)超過300萬元，可根據(jù)房屋價(jià)格同時(shí)置換多套新房。
不過，并非所有二手房都可置換。多家樓盤均表示，一般房齡超過20年、沒有電梯、位于頂樓或底樓、位置偏遠(yuǎn)的二手房不被接受，并且房貸要結(jié)清。
梁溪區(qū)住建局工作人員告訴南方周末記者，商品房以舊換新是由無錫市梁溪城市發(fā)展集團(tuán)有限公司(下稱城發(fā)集團(tuán)）主導(dǎo)，住建局參與不多。企查查顯示，該公司由梁溪區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室全資持股。
“梁溪發(fā)布”公布的置換方案稱，二手房收購主體為城發(fā)集團(tuán)指定主體。最新參與置換的樓盤有9個(gè)，均位于梁溪區(qū)。安居客和企查查顯示，9個(gè)樓盤背后開發(fā)商只有一家是民企，其余均為梁溪區(qū)國企，都由城發(fā)集團(tuán)參股。
“國企單位對(duì)國企項(xiàng)目。”其中一個(gè)樓盤的置業(yè)顧問向南方周末記者解釋，以舊換新相當(dāng)于把二手房賣給城發(fā)集團(tuán)，再購買城發(fā)集團(tuán)參與開發(fā)的新房。
安居客顯示，參與置換的新房樓盤主要是改善型住房，不乏洋房、疊墅，基本都是期房。
在這個(gè)過程中，城發(fā)集團(tuán)并不需要再支付收購二手房的款項(xiàng)，這筆錢直接抵扣新房購房款。
出售給城發(fā)集團(tuán)的二手房如何處置，一名置業(yè)顧問表示，可能被用作保障性住房或出租出售。
異地房源可否用作保障房？南方周末記者多次撥打城發(fā)集團(tuán)電話，始終無人接聽。
長三角一體化
不只無錫，在消化庫存、提振樓市的大背景下，各地從2023年開始紛紛推出商品房以舊換新政策。
最初是由揚(yáng)州、濟(jì)南等地開發(fā)商自主發(fā)起，之后淄博、南京等地行業(yè)協(xié)會(huì)組織開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)“賣舊換新”。2023年江蘇太倉出臺(tái)和無錫類似的政策，市民可以將符合條件的二手房出售給國企，再置換國企開發(fā)的新房。
太倉市曾在官方微信上解釋以舊換新的政策意圖，一方面是支持改善性購房需求，另一方面是為了豐富人才公寓和保障房供給種類。
以舊換新范圍不斷擴(kuò)大。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2024年9月已有約130個(gè)城市開展商品房以舊換新。
除了梁溪區(qū)，無錫下轄的惠山區(qū)、濱湖區(qū)、高新區(qū)、江陰市、宜興市都在2024年推出商品房以舊換新政策，二手房收購方和新房開發(fā)商都是各自區(qū)縣的地方國企。
梁溪區(qū)的特殊之處在于，是無錫乃至全國唯一推出異地置換政策的地方。
梁溪發(fā)布顯示，當(dāng)?shù)刈?024年4月首次推出以舊換新后，半年內(nèi)4次升級(jí)政策。二手房收購范圍從梁溪區(qū)擴(kuò)大至無錫市區(qū)，再擴(kuò)大至蘇州、常州、南京、上海等地；收購房源從商品住宅擴(kuò)大至公寓、商鋪；置換從一套舊房換一套新房放寬至允許一套舊房換多套新房。
異地置換可能與無錫的地理位置有一定關(guān)系。無錫西鄰常州，東接蘇州，距南京、上海都只有一百多公里。近年來，當(dāng)?shù)夭粩嗤七M(jìn)蘇錫常一體化、長三角一體化發(fā)展規(guī)劃。
不過，無錫的房價(jià)相比異地置換的目標(biāo)城市較低。安居客顯示，無錫二手房10月掛牌均價(jià)12154元/平方米，新房9月成交均價(jià)16899元/平方米。僅高于同期常州房價(jià)，比蘇州、南京都要低，上海房價(jià)則是無錫的5-7倍。
一名參與以舊換新的樓盤置業(yè)顧問向南方周末記者坦言，上海、蘇州等地的城市能級(jí)相對(duì)無錫更高，產(chǎn)業(yè)發(fā)展也比無錫更成熟，參與置換的客戶并不多。從8月至今，無錫簽約以舊換新三百多單，異地置換僅兩單，分別來自蘇州和常州。