根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對全國100個(gè)城市新建、二手住宅銷售市場及50個(gè)城市租賃市場的調(diào)查數(shù)據(jù)，2024年9月，百城二手住宅平均價(jià)格為14447元/平方米，環(huán)比下跌0.70%，已連跌29個(gè)月；同比下跌7.13%。當(dāng)前業(yè)主以價(jià)換量致使百城二手住宅價(jià)格繼續(xù)下行，二手房成交規(guī)模環(huán)比回落，同比仍保持增長。百城新建住宅平均價(jià)格為16484元/平方米，環(huán)比上漲0.14%，同比上漲1.85%。受部分城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市影響，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲，但新房市場成交持續(xù)走弱，9月重點(diǎn)城市新房銷售環(huán)同比均下降。全國50個(gè)城市住宅平均租金為36.1元/平方米/月，環(huán)比下跌0.39%，同比下跌2.52%。9月住房租賃市場熱度繼續(xù)回落，重點(diǎn)城市住宅平均租金跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。
圖：2021年1月至2024年9月百城二手住宅價(jià)格及環(huán)比變化
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
圖：2021年1月至2024年9月百城新建住宅價(jià)格及環(huán)比變化
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
圖：2021年6月至2024年9月50城住宅平均租金及環(huán)比變化
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
9月100城二手房價(jià)格延續(xù)普跌態(tài)勢
從房價(jià)漲跌城市數(shù)量看，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，9月百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量為100個(gè)，已連續(xù)6個(gè)月呈現(xiàn)百城集體下跌態(tài)勢。百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量為63個(gè)，較8月增加17個(gè)。
圖：2021年1月至2024年9月百城新建及二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
前三季度，百城二手房價(jià)格累計(jì)下跌5.67%
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2024年前三季度，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌5.67%，跌幅較2023年同期擴(kuò)大3.65個(gè)百分點(diǎn)，其中，一、二、三季度分別下跌1.48%、2.16%、2.13%。
受改善型樓盤入市影響，2024年前三季度，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)結(jié)構(gòu)性上漲1.63%。為沖刺業(yè)績和穩(wěn)定市場信心，近期保利發(fā)展旗下多個(gè)城市項(xiàng)目公布“保價(jià)計(jì)劃”，如果未來同類房屋的銷售折扣低于當(dāng)前折扣，買方可以無理由退房。
圖：2023年-2024年三季度百城新建住宅、二手住宅價(jià)格季度累計(jì)漲跌變化
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
前三季度，各梯隊(duì)城市二手房價(jià)格累計(jì)跌幅均擴(kuò)大
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，二手住宅方面，2024年前三季度，各梯隊(duì)城市二手房價(jià)格累計(jì)跌幅均較2023年同期擴(kuò)大。具體來看，一線城市二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌5.78%，跌幅較2023年同期擴(kuò)大5.72個(gè)百分點(diǎn)；自二季度開始，北京、上海二手房價(jià)格月度環(huán)比均超百城平均水平。二線城市二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌5.77%，跌幅較2023年同期擴(kuò)大3.50個(gè)百分點(diǎn)；三四線代表城市價(jià)格累計(jì)下跌5.51%，跌幅較2023年同期擴(kuò)大3.01個(gè)百分點(diǎn)，常州、揚(yáng)州累計(jì)跌幅超10%。
新建住宅方面，2024年前三季度，一線城市新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲3.56%，上海新房價(jià)格累計(jì)上漲6.18%，位列百城首位。今年以來，上海多個(gè)高價(jià)項(xiàng)目如中海·順昌玖里、濱江凱旋門、前灘公館等樓盤入市熱銷，上海高端改善市場表現(xiàn)較好，對城市均價(jià)造成了結(jié)構(gòu)性拉動。二線城市新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲1.12%，三四線代表城市累計(jì)下跌0.05%。
圖：2024年一至三季度各梯隊(duì)城市二手住宅價(jià)格季度累計(jì)漲跌變化
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
圖：2024年一至三季度各梯隊(duì)城市新建住宅價(jià)格季度累計(jì)漲跌變化
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
政治局會議首提“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，四季度樓市有望迎來邊際改善
2024年三季度，全國房地產(chǎn)政策繼續(xù)保持寬松基調(diào)，9月底中央重磅政策接連出臺，有效提振了市場信心。9.26中央政治局會議強(qiáng)調(diào)“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大‘白名單’項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”29日，央行落地多項(xiàng)金融支持房地產(chǎn)舉措，包含完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制、二套房最低首付款比例降至不低于15%、提高保障性住房再貸款央行資金支持比例、延長部分房地產(chǎn)金融政策期限等；此外市場利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布倡議，表示對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實(shí)施批量調(diào)整。
地方層面，9月底，北上廣深四個(gè)一線城市積極落實(shí)中央精神，從優(yōu)化住房限購、降低首付比例等方面優(yōu)化樓市政策。住房限購政策方面，北京調(diào)減非京籍家庭購房社保或個(gè)稅繳納年限，購買五環(huán)內(nèi)住房調(diào)整為3年，五環(huán)外為2年，高層次人才為1年；京籍成年單身人士與未成年子女共同生活的，按京籍居民家庭執(zhí)行住房限購政策；居民家庭在通州區(qū)購房商品住房的，按全市統(tǒng)一政策執(zhí)行。上海非本地戶籍外環(huán)外社保年限要求降至1年，深圳取消郊區(qū)限購，廣州全面取消限購政策。下調(diào)首付比例方面，北京、上海和深圳首套首付比例均由此前的20%降至15%，北京二套首付比例由不低于30%-35%下調(diào)至20%，上海二套首付比例由此前的30%-35%降至20%-25%，深圳由此前的30%降至20%。此外，北京、上海均提出及時(shí)取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)。上海、深圳則將增值稅免征年限降至2年。
整體來看，中央政治局會議首提“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，釋放迄今最強(qiáng)“穩(wěn)地產(chǎn)”信號，四季度各項(xiàng)樓市政策預(yù)計(jì)將加快發(fā)力。需求端，北京、上海、深圳限購政策仍然具有優(yōu)化空間；另外，各地有望繼續(xù)加大購房補(bǔ)貼力度或通過下調(diào)房貸利率、降低二套首付比例、降低交易稅費(fèi)和交易傭金等方式減輕居民購房壓力。供應(yīng)端，國企收儲和存量土地盤活等相關(guān)政策或?qū)⒗^續(xù)完善。根據(jù)過往經(jīng)驗(yàn)，政策密集落地后，市場將迎來一定修復(fù)，10月核心城市銷售好轉(zhuǎn)可期，進(jìn)而帶動四季度市場邊際改善，但考慮到居民收入、就業(yè)等中長期因素轉(zhuǎn)變需要一定時(shí)間，預(yù)計(jì)市場短期仍將延續(xù)筑底行情。
表：2024年三季度中央重要會議中涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容梳理