自鄭州取消限價(jià)，將房?jī)r(jià)的定價(jià)權(quán)給予開發(fā)商之后，武漢也對(duì)類似事件作出回應(yīng)。近日，有業(yè)主在政府部門留言板表示，自家小區(qū)的開發(fā)商惡意降價(jià)，售價(jià)從此前的2.3萬(wàn)元/平米下降至目前的1.2萬(wàn)元/平米，存在違規(guī)情況。
隨后，武漢方面回應(yīng)，武漢未出臺(tái)限制房?jī)r(jià)下跌的政策，開發(fā)商有權(quán)自主定價(jià)。《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，房地產(chǎn)在“限價(jià)”這一政策上更新不斷。除了部分城市取消商品房限價(jià)之外，多城也取消了土拍限價(jià)，限價(jià)房的討論熱度也降低。
“限跌令”身影漸弱
2021年8月份，湖南岳陽(yáng)打響了“限跌令”第一槍，表示中心城區(qū)新房銷售的實(shí)際成交價(jià)不得高于備案價(jià)，但也不得低于備案價(jià)的85%。在岳陽(yáng)之后，桂林、菏澤、惠州等城市跟上，表示新房的成交價(jià)不得低于85%。
2022年，“限跌令”的出臺(tái)出現(xiàn)了一波高潮。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2022年5月份至12月份，有近20個(gè)市（縣）出臺(tái)政策，限制商品房成交價(jià)格下跌幅度。同時(shí)，有個(gè)新房項(xiàng)目因降價(jià)銷售被通報(bào)批評(píng)并緊急叫停。
為了有效調(diào)控房?jī)r(jià)，商品房銷售價(jià)格備案制度在2010年推行。在“限價(jià)”之下，有關(guān)部門要求房企按照備案價(jià)或在允許范圍內(nèi)按照浮動(dòng)價(jià)格對(duì)房子進(jìn)行銷售。但自今年以來，房企重新拿回了自主定價(jià)權(quán)。
7月31日，鄭州發(fā)文表示，取消商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)，開發(fā)企業(yè)可自主定價(jià)進(jìn)行銷售或辦理預(yù)（銷）售許可備案手續(xù)。至此，鄭州全面松綁。中指研究院方面表示，今年以來，已經(jīng)有沈陽(yáng)、蘭州、鄭州的等多個(gè)城市明確取消商品房銷售限價(jià)。
8月7日，鄭州當(dāng)?shù)氐囊晃环慨a(chǎn)中介對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說：“出政策當(dāng)天，我們就聯(lián)系了客戶，表示房?jī)r(jià)后面可能會(huì)有變化，優(yōu)質(zhì)的新房現(xiàn)在可以考慮入手。但是目前客戶們多數(shù)還是處于觀望狀態(tài)，沒有出現(xiàn)成交量大漲的情況，開發(fā)商這邊對(duì)于新房的售價(jià)暫時(shí)也沒有大調(diào)整。”
鄭州取消限價(jià)之后，武漢市場(chǎng)也因房?jī)r(jià)問題出現(xiàn)了波動(dòng)。近日，有多位業(yè)主在“武漢城市留言板”上反映，萬(wàn)和光谷項(xiàng)目的售價(jià)從此前的2.3萬(wàn)元/平米下降至目前的1.2萬(wàn)元/平米，每平米大降超1萬(wàn)元讓老業(yè)主難以接受，表示如此售價(jià)擾亂市場(chǎng)。
武漢市住房和城市更新局方面回應(yīng)，武漢并未推出限制房?jī)r(jià)下跌的政策，商品房銷售價(jià)格由開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)情況自主決定，只需要確保不超過備案價(jià)即可。
《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，多地對(duì)于房企降價(jià)售房開始持寬松態(tài)度。5月底，保定市人民政府回應(yīng)有購(gòu)房者有關(guān)房企降價(jià)售房侵害業(yè)主利益這一留言，表示商品房?jī)r(jià)格屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)市場(chǎng)行情、供求關(guān)系自主確定銷售價(jià)格，購(gòu)房者與開發(fā)商可協(xié)商確定每套房屋的最終銷售價(jià)格，納入雙方買賣合同。
土拍“限價(jià)”也迎來放松
《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，在房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，不同領(lǐng)域的“限價(jià)”發(fā)揮了不同的作用。在房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，“限價(jià)”多數(shù)意味著低于市場(chǎng)價(jià)，對(duì)于購(gòu)房者而言，冠以“限價(jià)”之名的房子更具性價(jià)比。例如，北京、天津、廣州等城市推出“限價(jià)房”，“限價(jià)房”的價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)，主要保障無房家庭的居住需求，同樣對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房資質(zhì)審查較為嚴(yán)格。
2022年10月份，天津率先終止了“限價(jià)房”的銷售。在房地產(chǎn)進(jìn)入此輪調(diào)整期后，房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，“限價(jià)房”也由此失去最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
“限價(jià)”在實(shí)際執(zhí)行層面更多的是通過限地價(jià)從而達(dá)到管控新房房?jī)r(jià)的目的。在業(yè)內(nèi)，土地被形象地稱為“面粉”，而房子則被稱為“面包”，面粉價(jià)貴，則面包價(jià)貴。以北京為例，2021年5月份，北京在一場(chǎng)大規(guī)模土拍中設(shè)置了房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，為所有的出讓地塊設(shè)置了價(jià)格天花板，該機(jī)制被認(rèn)為是穩(wěn)定未來上市房?jī)r(jià)的重要政策工具，由此開啟了土拍“低溢價(jià)率”時(shí)代。
北京、杭州等熱點(diǎn)城市對(duì)于土地價(jià)格的嚴(yán)格限制在遏制房?jī)r(jià)無限上漲方面的確有效，也同時(shí)催生出了“倒掛現(xiàn)象”，即新房的價(jià)格低于周邊二手房?jī)r(jià)。2022年9月底，北京太陽(yáng)宮出現(xiàn)了“日清盤”，兩千萬(wàn)一套的豪宅項(xiàng)目中建玖合府頗為搶手，原因就在于是“新型共有產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目的中建玖合府每平米售價(jià)比周邊的二手房低5萬(wàn)元左右，被稱為“買到就是賺到”。
但從2022年開始，便有市場(chǎng)壓力較大的城市取消了土拍限價(jià)。2022年3月份，在集中土拍中，東莞的6宗地塊未設(shè)置限價(jià)。同年7月份，南京的一場(chǎng)土拍中，有13宗未設(shè)置住宅銷售限價(jià)，在完成開發(fā)后向有關(guān)部門報(bào)備審核即可。
自2023年年底后，廣州、上海開始在土拍中取消限價(jià)，讓土拍回歸市場(chǎng)。北京則在今年6月份施行土拍溢價(jià)率分段指導(dǎo)政策，不同的溢價(jià)率對(duì)應(yīng)不同的銷售指導(dǎo)價(jià)格。“無論拿地溢價(jià)率高和低，房企的利潤(rùn)空間是可以得到保證的。同時(shí)，利潤(rùn)空間也不可能無限擴(kuò)大，所以也可以保證房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)。”易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。