備受關(guān)注的存量房貸利率今日正式官宣下調(diào)！中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝9月24日在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上介紹，將降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例。引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國(guó)層面的二套房貸款最低首付比例由當(dāng)前的25%下調(diào)到15%。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，存量房貸降利率是今年樓市呼聲最大的話題，此次降低存量房貸利率，將實(shí)實(shí)在在為每個(gè)已經(jīng)購(gòu)房的居民家庭減輕月供負(fù)擔(dān)。同時(shí)，疊加最近幾年LPR下調(diào)和去年存量房貸利率的下調(diào)，月供負(fù)擔(dān)和壓力得到了較大幅度的降低。另外，首套房二套房首付比例的統(tǒng)一，也將進(jìn)一步滿足居民多樣化的住房改善需求。
降低存量房貸利率，惠及哪些人？
近兩年，房貸利率下調(diào)成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。2023年8月，央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局曾發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，鼓勵(lì)商業(yè)銀行降低存量房貸利率。
政策實(shí)施后，效果明顯。根據(jù)央行《2023年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，已有超過23萬億元存量房貸的利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%（2023年12月5年期以上LPR為4.2%），平均降幅73個(gè)基點(diǎn)，每年減少借款人利息支出約1700億元。
潘功勝介紹，預(yù)計(jì)本輪下調(diào)存量房貸利率，將進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出，惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元，這有助于促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時(shí)還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護(hù)金融消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
“事實(shí)上，承擔(dān)高利率的，主要是2017至2021年買房的群體。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，此次存量房貸利率再次降低，將進(jìn)一步利好這類人群，同時(shí)，一線城市、廈門、杭州等首套房當(dāng)?shù)乩时容^高的城市利好幅度也將加大。
同時(shí)，此次降低存量房貸利率預(yù)計(jì)對(duì)于背負(fù)二套房存量房貸壓力的家庭更為有利，58安居客研究院院長(zhǎng)張波告訴記者，去年存量房貸利率的調(diào)整未涉及二套，加之本輪調(diào)整中不少城市二套房的利率已經(jīng)明顯下調(diào)，因此本身存在更大的可調(diào)整空間，但具體還要視不同城市和地區(qū)的具體落地細(xì)則。
發(fā)布會(huì)上，潘功勝明確，人民銀行近期會(huì)正式發(fā)布這個(gè)文件。因?yàn)樯婕暗慕杩钊撕芏?，銀行也需要有一定的時(shí)間進(jìn)行必要的技術(shù)準(zhǔn)備。下一步，相關(guān)部門也在考慮將指導(dǎo)商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價(jià)機(jī)制，由銀行、客戶雙方基于市場(chǎng)化原則自主協(xié)商進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。
降低存量房貸利率，你的月供減多少？
中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前存量房貸平均利率大約在3.92%，而新增的房貸平均房貸利率在3.3%左右，也就是大約存量房貸平均和新增房貸利差在60多個(gè)基點(diǎn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，按照本次平均降幅大約在50個(gè)基點(diǎn)來看，意味著基本上存量房貸和新增房貸的平均利差只有10~15個(gè)基點(diǎn)。
若按照降低50個(gè)基點(diǎn)計(jì)算，意味著100萬貸款30年每月月供減少大約280元，30年可以減少利息支出10萬元。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，若考慮到2020年以來五年期以上LPR已經(jīng)減少了95個(gè)基點(diǎn)，疊加此次50個(gè)基點(diǎn)，那么最近4年存量房貸利率其實(shí)可以減少大概145個(gè)基點(diǎn)，是歷史罕見的降存量房貸的政策。若按此計(jì)算，綜合考慮最近4年的房貸政策，100萬貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，其月供累計(jì)已經(jīng)減少了870元。
盤古智庫高級(jí)研究員江瀚分析稱：“存量房貸利率的下調(diào)，最直接的影響便是降低了家庭的房貸還款壓力。對(duì)于廣大房貸家庭而言，這意味著每月的還款金額將有所減少，從而釋放出更多的可支配收入用于日常消費(fèi)或其他投資。”
在張波看來，由于減輕了月供壓力，不排除有部分購(gòu)房者會(huì)考慮再次改善或者為父母、子女新購(gòu)房產(chǎn)，或者旅居、養(yǎng)老等多樣化的房產(chǎn)購(gòu)置需求，但這類需求預(yù)計(jì)占比不高，并且會(huì)呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)。
二套房貸首付下調(diào)，首付省多少？
除了降低存量房貸利率外，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例也是今日發(fā)布會(huì)的關(guān)鍵點(diǎn)。至此，二套房首付比例已降至2000年以來最低。
嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者：“過去二套房的首付比例雖然下調(diào)，但略高于首套房。但此次下調(diào)為15%，有助于促進(jìn)二套房或改善型住房的首付比例和購(gòu)房門檻降低。”
簡(jiǎn)單測(cè)算，若一個(gè)家庭認(rèn)購(gòu)一套200萬元總價(jià)的二套房，過去首付款需要50萬元，但現(xiàn)在降低為30萬元，直接減少20萬元。
張波表示，降低二套房首付比例可以直接降低購(gòu)房門檻，這有助于釋放改善型住房需求，特別是在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、人口流入較大的一、二線熱點(diǎn)城市，這種潛在需求更為明顯。從二套需求來看，投資性需求已經(jīng)離場(chǎng)，當(dāng)下入市的皆為自住性需求，對(duì)于多樣化改善需求的保障，也符合黨的二十屆三中全會(huì)精神。
發(fā)布會(huì)上，潘功勝同時(shí)指出，各個(gè)地方可以因城施策，自主確定是否采取差別化的安排，并確定轄區(qū)內(nèi)的最低首付比例下限。他表示，全國(guó)不同城市之間、地區(qū)之間房地產(chǎn)市場(chǎng)情況差別很大，地方政府可以采取差別化的安排，在全國(guó)底線基礎(chǔ)上確定轄區(qū)內(nèi)最低首付比例下限。另外，商業(yè)銀行可根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定具體的首付比例水平。
“總的來看，央行此次政策，覆蓋存量房貸和新購(gòu)房需求，覆蓋面廣，惠及力度大，為購(gòu)房成本降低、持續(xù)增強(qiáng)購(gòu)房信心、持續(xù)降低存量房貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了積極的作用。也是近期廣大市民熱議的話題，同時(shí)有助于持續(xù)帶動(dòng)居民消費(fèi)，是迄今為止力度最大、惠及面最大的一項(xiàng)房貸政策。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。